El ciclo alcista nace de la escasez de oferta, también de expectativas, que podrían estar cambiando. El precio de la vivienda sigue desbocado, y la gran pregunta es hasta cuándo seguirá escalando, teniendo en cuenta las actuales dinámicas del mercado. Según una visión pesimista, la espiral continuará todo el tiempo que persista el déficit habitacional, fruto de un desajuste entre el tamaño del parque de vivienda y las necesidades de los hogares que aspiran a tener un techo, incluidos los cientos de miles de jóvenes que no pueden emanciparse. Este déficit, que se estima cercano al medio millón de viviendas, persistirá al menos hasta finales de la década, incluso bajo el supuesto (temerario, según como se mire) de una recuperación sostenida de la actividad en la construcción. Lo que significa que el ciclo de encarecimiento de la vivienda no se agotaría antes de 2030. Pero la vivienda no es como el pan, que sube cuasi instantáneamente cuando la harina escasea o el consumo se dispara, y viceversa. A diferencia de otros bienes, la vivienda es un activo que puede intercambiarse varias veces a lo largo de su larga vida útil.  Sus precios, por tanto, no dependen solo de las condiciones actuales del mercado: también influyen las expectativas, es decir, la anticipación de los compradores en relación a los precios futuros. Así, la perspectiva de una fuerte plusvalía constituye un potente incentivo a la compra, incluso cuando la demanda solvente empieza a escasear, como ocurre ahora en algunos territorios.  Por tanto, el precio puede moderarse, incluso cuando persiste el déficit habitacional. Solo así se explica que en Francia, donde también existe una escasez de oferta residencial, el precio se haya reducido un 14% en términos reales desde los máximos de 2022. En Alemania y Suecia, donde pervive también un déficit habitacional, la corrección ha sido todavía más pronunciada (20%), por el mismo efecto de cambio de expectativas. En España, algunas señales apuntan a un próximo punto de inflexión. La compra de una vivienda cuesta 7,7 veces la renta disponible anual de un hogar, en términos promedios, es decir, un año más de lo que costaba antes de la pandemia. Según este indicador, estaríamos en valores próximos a los observados en los prolegómenos de la burbuja inmobiliaria —si bien, en esta ocasión, la dinámica procede del propio mercado, y no del crédito—. El volumen de compraventa se ha desacelerado, particularmente en las zonas más tensionadas como Madrid, Barcelona y algunas regiones costeras.

FUENTE: EL PAÍS